Découvrez nos critères d’analyse pour investir

Les loyers des commerces sont très disparates et varient de 50 à 15 000€ /m²/an sur le marché français. Cette disparité nous oblige à analyser chaque actif en détail afin de vérifier que le loyer en place correspond aux prix pratiqués dans l’environnement immédiat. Nous analysons aussi les annonces des lots à louer qui pourraient se situer dans l’environnement proche.

Ce travail nous permet de nous assurer qu’en cas de départ du locataire, nous pourrons à minima, relouer aux conditions financières de l’ancien occupant, voir dans les cas les plus favorables, réévaluer le loyer à la hausse.

Aussi, ce loyer doit être supportable par le commerçant, c’est pourquoi nous nous assurons qu’en plus d’être en phase avec les valeurs locatives à proximité, le niveau de loyer est bien calibré pour le commerçant.

Enfin, nous regardons les projets urbains identifiés à proximité et anticipons leurs effets sur la valeur locative future.

Les évolutions de la société et des modes de consommation, renforcent certaines activités et en affaiblissent d’autres. La vente par internet, le télétravail, la prise en compte des critères environnementaux sont autant de changements qui ont influé sur le marché des murs de boutique.

Nos choix d’investissement s’orientent vers des murs occupés par des commerçants exerçant dans des secteurs d’activités stables (alimentaire, restauration, artisanat) ou en croissance (Épicerie Bio, le bien-être, vente de cyclo…).

Les murs de boutique en centre-ville sont essentiellement détenus en copropriété. Dans ce cadre, les travaux d’entretien, de rénovation ou d’amélioration de l’immeuble sont supportés par l’ensemble des copropriétaires des lots qui se réunissent annuellement en assemblée générale pour voter les budgets. Une fois ratifié, les budgets travaux seront déployées pendant l’année par le syndic de copropriétés a qui la réalisation et le suivi a été délégué.

Certaines copropriétés doivent faire face à d’importants travaux (réfection des toitures, ravalement, entretien de l’’ensemble des réseaux, amélioration thermique…). Bloks étudie l’ensemble de la documentation (Procès-verbaux d’assemblée générale, carnet d’entretien de l’immeuble, travaux réalisés dans les années passées…) afin d’identifier les dépenses prévisibles et négocier un prix d’acquisition éclairé.

La qualité d’un emplacement commercial est intimement liée au flux devant l’adresse. Cette audience peut être divisée en deux grandes familles que sont le flux piéton et le flux automobile. Ces données de flux sont désormais disponibles et nous permettent d’objectiver la santé de l’axe sur lequel nous souhaitons investir.

Aussi, la fréquentation des axes commerciaux est liée à la complémentarité de l’offre. A titre d’illustration, des murs de restaurant voisin d’un cinéma sont la garantie d’un flux naturel (complémentarité). De même, des commerces de bouche (boucherie, poissonnerie, traiteur) sont plus attractifs s’ils se situent à proximité les uns des autres.

A contrario, l’attractivité d’une adresse peut être liée à la forte concurrence qui existe sur un même secteur. 10 restaurants côte à côte ont un pouvoir d’attractivité supérieur à la somme de ces 10 mêmes restaurants éparpillés dans toute la ville (effet d’attraction).

Enfin, les visites sur place nous donnent l’occasion de constater l’éventuelle vacance commerciale (c’est-à-dire le nombre de murs disponibles) l’un des meilleurs thermomètres de l’attractivité de la rue.