Questions fréquentes

Le financement participatif immobilier permet de regrouper une communauté d’investisseurs pour financer des projets immobiliers en divisant le prix d’acquisition total en plusieurs parts d’une valeur d’un euro (Obligations Bloks).

Chaque projet d'investissement est divisé en Bloks, représentant des Obligations d'une valeur nominale de 1€, afin de permettre à différents investisseurs de recevoir une quote-part proportionnelle des revenus généré par chaque actif (local commercial) financé. 
Chaque Blok donne droit à une quote-part du loyer versé par le locataire commerçant, perçu chaque mois sous forme de coupon obligataire, ainsi qu’à l’éventuelle plus-value en cas de cession de l’actif.

Le club Bloks rassemble les investisseurs inscrits sur bloks.co et ayant effectué au moins un investissement via la plateforme.
Il permet d’accéder aux opportunités d’investissement en avant-première et d’obtenir des avantages commerciaux (réductions, programmes de fidélité) dans le réseau de commerçants partenaires de Bloks.
De nouvelles fonctionnalités seront lancées dans les prochains mois pour améliorer l’expérience de la communauté d’investisseurs Bloks.

Toute personne physique majeure peut investir via Bloks. Des justificatifs d’identité (KYC) vous seront demandés pour valider votre inscription et commencer à investir. Dans une logique de protection de sa communauté d'épargnants, un questionnaire de connaissances devra également être complété en ligne pour qualifier votre profil d'investisseur sur la plateforme.

Pour chaque acquisition de local commercial, Bloks procède à une émission d’ obligations simples (titres financiers) d'une valeur nominale d'un euro.
Ainsi, vous ne devenez pas juridiquement propriétaire de l'actif immobilier mais d’un droit financier proportionnel à votre investissement. Ce droit porte sur les loyers et la plus-value éventuelle lors de la revente. Les revenus présentés sur la plateforme ne sont pas garantis. L’ensemble des droits des investisseurs attachés à l’obligation est détaillé dans le contrat d’obligations, disponible au moment de votre souscription.

Lorsque vous êtes propriétaire d’une obligation d’un bien immobilier, vous recevrez régulièrement des communications à ce propos, et notamment :

- une communication mensuelle pour vous indiquer le montant mensuel des loyers éventuels générés
- une communication annuelle pour indiquer l’évolution de la valeur net de votre bien
- les changements majeurs sur le bien immobilier
- l'IFU, document simplifié pour remplir votre fiche d’imposition

Bloks acquiert des actifs avec une stratégie de long terme à l’opposé d’autres acteurs qui peuvent vous proposer des stratégies court - moyen terme (comme pour le crowdfunding classique qui permet de financer la construction ou promotion de projets immobiliers par exemple).
Nous prévoyons donc une émission obligataire de 10 ans pour chacun de nos actifs, ce qui est la durée de détention idéale selon nous pour créer de la valeur patrimoniale.
Au cas par cas et selon les opportunités des offres de marché, Bloks pourra proposer à la masse obligataire de porter au vote (à la majorité de 66% des porteurs) l'arbitrage du local.

En cas d’offre d’acquisition, celle-ci sera présentée à la communauté des détenteurs de Bloks. Si elle est acceptée par une majorité qualifiée à savoir 66% des votants, l’actif sera cédé et le montant divisé entre détenteurs de Bloks incluant bien sûr la plus value nette de frais.

Notre équipe d’experts immobiliers sélectionne et négocie les opportunités d’investissement proposées sur la plateforme selon une charte reposant sur différents indicateurs:
- Solidité économique de la ville dans laquelle le bien est situé: population, densité, taux de chômage, revenu moyen par habitant
- Qualité de l’emplacement: enseignes voisines, analyse du trafic, vacance commerciale
- Qualité du bâti: travaux récents/à venir, niveau des charges, audits énergétique et techniques
- Solidité du locataire: pérennité de l’activité, chiffres d’affaires, taux d’effort immobilier, rentabilité de l’exploitationLoyer: vérification que le loyer est en phase avec le marché, soutenabilité du loyer, loyer payé régulièrement depuis 12 mois minimum.
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Se référant au dossier, le comité de sélection décide de valider l’offre de financement participative en tenant aussi compte des caractéristiques voulues par le porteur de projet et de l’estimation des chances de réussite du financement.

L’objectif de Bloks est avant tout de sélectionner des commerces bien placés et faciles à relouer en cas de départ prématuré d’un locataire. Notre comité d’investissement porte une attention particulière au dynamisme de la rue et de l’environnement du quartier afin d’assurer la pérennité de l’activité commerciale.

Néanmoins, en cas de vacance locative, Bloks reste redevable des charges de copropriété ainsi que de la taxe foncière, ce qui n’impacte pas la rentabilité des investisseurs.

En cas de départ prématuré d’un locataire, le dépôt de garantie rentre en jeu pour pallier la vacance locative, et la relocation du local peut intégrer un droit d’entrée (« pas de porte”) qui peut combler l’éventuelle vacance.

Il existe néanmoins un risque de rendement non garanti si toutefois le local ne devait pas trouver de nouveau preneur sur une période prolongée.

Il n’est pas possible de s’endetter pour acheter des Bloks et notre stratégie repose sur l’acquisition d’actifs sans dette. En effet, la période actuelle de hausse très importante des taux rend l’usage de celle-ci beaucoup moins avantageuse et Bloks ne saurait garantir une négociation identique pour chaque actif proposé.

Bloks assure l’acquisition et la gestion locative, technique, administrative et juridique des biens immobiliers. En tant que souscripteur, vous n’avez rien à gérer.

Un frais de gestion locative est prélevé à hauteur de 10% calculé sur le montant des revenus de l’actif en question, les loyers étant versés nets de frais de gestion.

A compter de la finalisation de chaque souscription, Bloks assure automatiquement le versement des revenus versés aux investisseurs sous forme de coupons mensuels dès encaissement du loyer versé par le commerçant. Le délai moyen de finalisation des phases d'acquisition (notaire

Si un commerce est acquis en cours de mois, les loyers perçus seront versés au prorata temporis. La régularité des paiements n'est pas garantie et l'équipe Bloks s'engage à une transparence maximale quant à la gestion des évènements de versements des loyers aux investisseurs. 

La marketplace sera disponible dans le courant du deuxième semestre 2023. Chez Bloks, nous ne voulons pas créer d’effet d’aubaine et les loyers sont versés au prorata temporis. Vous vendez vos Bloks le 15 du mois, vous touchez 50% du reversement de loyer.

Il existe trois cas de figure:

- Un retard de paiement, qui n’entraîne qu’un décalage dans le versement du loyer,
- Un refus de paiement ou une contestation: selon le cas, l’impact est principalement de différer le paiement pour les souscripteurs,
- Une incapacité de paiement: la procédure est plus courte que dans l’immobilier résidentiel et un nouveau locataire devra être identifié.

Bloks ne garantit pas le paiement des loyers mais s'engage à une transparence maximale quant à la gestion des flux de loyers versés par les commerçants. 

Comme toute acquisition immobilière, il existe un délai entre la signature de la promesse d’achat et l’acquisition effective, qui est en moyenne de trois mois. Bloks ne commence à encaisser les loyers des commerçants qu' à compter de la date de signature de l’acte notarié. Le décalage de versement entre votre investissement et la perception des loyers est donc au maximum de quatre mois.

Le revenu net estimé est calculée de la façon suivante: Loyer perçu net de TVA, provision pour charges et taxe foncière - 10% de gestion locative et administrative HT = loyer reversé (soit 90% du loyer HT pouvant être perçu par un investisseur)

Bloks est rémunéré lors de la souscription par un pourcentage du montant d’acquisition de l’immeuble. Cette rémunération couvre nos frais de recherche, de visite, d’analyse et d’audit.

Bloks est rémunéré également au titre de ses services de gestion (comptable, immobilière, juridique…) pendant toute la durée de détention. Cette rémunération correspond à un pourcentage des loyers encaissés, ce qui implique qu’en l’absence de loyer, Bloks ne prélève aucun frais de gestion.

Bloks prélève 10%HT du montant de chaque acquisition. En ce qui concerne les honoraires de gestion locative, Bloks prélève 10% HT des loyers perçus (contre 18% en moyenne pour une SCPI). Cette rémunération est déjà par ailleurs intégrée à l'objectif de rendement annuel présenté aux investisseurs.

Nous ne sommes pas en mesure de connaître l’état du marché dans 5,10 ou 30 ans. L’équipe Bloks s’assure en revanche d’identifier les actifs dont les loyers en place sont pérennes et durables.

Nous préférons ainsi parler de rendement net versé en lieu et place de rentabilité. Notre métier est de protéger votre rendement et de l’améliorer graduellement dans le temps. En période de forte inflation, les loyers commerciaux sont très étroitement corrélés et augmentent quasi proportionnellement. C’est pourquoi nous conseillons à nos investisseurs une vision de long terme. En moyenne, nous ciblons des investissements qui génèrent entre 4 et 6,5% de rendement net versé pour l’investisseur (en Ile de France)

Comme tout investissement en immobilier, investir en Bloks comporte des risques. S’il est important de bien les connaître pour faire un choix éclairé, certaines plateformes restent encore peu transparentes sur le sujet.

Les risques principaux sont:

- Le risque de liquidité: Bloks investit uniquement dans des actifs immobiliers non cotés, peu ou pas liquides. Néanmoins, nous travaillons à rendre l’investissement le plus liquide possible, en mettant en place un tableau d’affichage pour revendre les bloks de gré à gré dans les conditions prévues par la loi sachant qu’à défaut d’acquéreur, il pourrait être impossible de récupérer tout ou partie du capital investi avant la date d’échéance.

- Revenus non garantis: Les revenus versés dépendent du montant et du paiement des loyers par les locataires. Le rendement reposant principalement sur les revenus générés par l’immeuble sous-jacent, il est possible qu’il soit faible ou nul pendant des périodes prolongées du fait notamment de la réalisation de travaux, de vacances locatives, d’impayés ou de mesures administratives affectant le montant des loyers commerciaux.

- Risque de perte en capital: La valeur des actifs financés par Bloks dépend des biens qu’il détient et du passif à sa charge. Le marché immobilier peut varier à la hausse comme à la baisse. La stratégie de Bloks est de fournir un rendement régulier et de conserver les actifs, mais en cas de cession éventuelle en période de baisse de marché, nous ne garantissons pas au souscripteur de récupérer la totalité du capital investi.

Bloks signe d’abord une offre d’achat auprès du vendeur d’un commerce, contresignée pour obtenir une exclusivité, et procède ensuite à 4 à 6 semaines de Due-Diligence (analyse détaillée du dossier) avant de signer une promesse de vente.

Un délai maximum de 3 mois de délai légal est ensuite prévu avant signature d’un acte authentique de vente. L’émission des obligations Bloks se fera au plus tôt après vérification des éléments de due diligence et au plus tard le lendemain de la signature de la promesse de vente.

La durée d’ouverture des souscriptions sera donc de 12 à 16 semaines maximum.

Pour chaque projet, les sommes versées par les investisseurs sont déposées sur un compte bancaire séquestre. En cas d’objectif de financement non atteint avant une date butoir déterminée dans le contrat d’émission d’Obligations, toutes les souscriptions seront annulées, avec restitution aux souscripteurs de tous les versements reçus par Bloks, sans frais pour le souscripteur.

Les souscriptions et réservations de Bloks s’effectuent en euros par carte bancaire ou par virement. L'ensemble du dispositif de traitement des flux financiers est opéré par notre partenaire Lemonway, établissement de paiement réglementé (Code Interbancaire – CIB – 16568).

Les honoraires de sourcing, acquisition, souscription représentent 10% HT du prix de vente actes en mains (prix d'achat + droits d’enregistrement).

Pour les investisseurs non avertis, le délai de rétractation légal est de 4 jours à compter de l’investissement et intervient avant la signature définitive de l’acte authentique d’acquisition chez le Notaire. Vous serez alors intégralement remboursé(e) en cas de rétractation.

Dans le cas où vous seriez qualifié d’investisseur averti après complétude de votre questionnaire d’adéquation: votre souscription ne pourrait être annulée post-signature de votre contrat d’obligations.

Passé ce délai, la liquidité pourra être faite pour le rachat de Bloks:

- Sur demande expresse auprès de l’équipe Bloks: hello@bloks.co. Des frais de sortie de l’ordre de 3% (calculés sur le prix d’acquisition initial - commissions touchées par Bloks) seront appliqués en cas de rachat de vos parts avant 3 ans.
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- Auprès d’autres investisseurs particuliers, sur notre place de marché secondaire lorsque celle-ci sera lancée (fin 2023-début 2024). La liquidité des Bloks revendus sur la marketplace n’est pas garantie, car elle implique qu’un acheteur rachète les parts au prix fixé par le vendeur.

Nous recommandons d’investir des sommes dont vous êtes capables de vous passer durant la durée préconisée du placement. Aussi, nous vous invitons à ne pas placer l’ensemble de votre épargne sur un seul projet mais à répartir votre capacité d’investissement sur différents projets, dans une logique de diversification et de gestion patrimoniale prudente.  Le montant minimum d'investissement est de 1€ et nous nous assurons de limiter à 10% du montant total d'acquisition par investisseur, dans le but d'équilibrer les souscriptions.

Nous avons la conviction chez Bloks qu’investir dans l’immobilier est un sujet de long terme. La période conseillée d’investissement est de 5 à 20 ans car c’est le seul moyen d’optimiser son rendement. N’oubliez pas que dans tout investissement immobilier, divers droits, impôts et taxes sont perçus représentant entre 7,4% et 8% du montant de l’acquisition.

Si on compare Bloks à un investissement en SCPI, l’horizon d’investissement est proche de 20 ans.

Notre solution de revente de bloks entre particuliers est en cours de développement technique et sera disponible au deuxième semestre 2023 ou T1 2024.

En effet, trouver de la liquidité en offrant la possibilité à une autre investisseur d’acquérir des Bloks est une possibilité que désirons offrir le plus rapidement possible à notre communauté.

Néanmoins, comme toute jeune service, nous désirons nous concentrer sur l’essentiel de notre stratégie, à savoir sélectionner une offre de produits de qualité pour les membres du club Bloks qui désirent investir sur le long terme. En cas de demande expresse, Bloks s’engage à racheter les parts des souscripteurs qui le souhaitent aux conditions prévues à l’article “annulation d’un achat”.

Avant la mise en ligne de la marketplace, nous offrirons au cas par cas aux investisseurs qui le souhaitent la possibilité de les céder de gré à gré sur une livre d’ordres ouvert chez Bloks.

Pour chaque Projet, Bloks émet des obligations (titres financiers) d’un euro, adossées à chaque projet. Ainsi, vous ne devenez pas juridiquement propriétaire de l’actif mais d’un titre de créance sur les loyers et plus-value éventuelle lors de la revente.

Une obligation est un instrument financier qui représente un prêt contracté par une entreprise. Il s’agit d’un prêt obligataire permettant l’acquisition d’un bien immobilier. En échange de quoi, l’entreprise s’engage à verser des intérêts aux prêteurs. Bloks émet des Obligations par actif sur une durée de 10 ans. A l'issue de ce délai, l'Obligation sera remboursée de plein droit aux investisseurs ou en option, remplacée par une nouvelle émission obligataire. 

Les obligations émises pour chaque projet sont nominatives et numérotées. La propriété des porteurs d’obligations est établie par une inscription en compte, conformément aux articles L211-3 et suivants du Code Monétaire et financier.

L’emprunt obligataire consenti pour chaque opération débutera à la Date d’émission au plus tôt à la date de signature de l’offre, au plus tard à la signature chez le Notaire.

L’emprunt prendra fin à la date la plus proche entre la cession de l’immeuble sous-jacent et le 10ème anniversaire de la Date d’émission.

L'investissement fractionné consiste à diviser l’acquisition d’un actif immobilier en “obligations” de valeur nominale d’1€, ouvrant un droit proportionnel aux revenus et à la plus-value de cession. Ce mécanisme permet de financer l’acquisition d’un actif à plusieurs souscripteurs plutôt que par un seul et même investisseur. Le bien est géré par Bloks, qui s'occupe de toutes les formalités et les aspects pratiques liés à la propriété.

Pour chaque opération de financement, Bloks procède à une offre au public de moins de 8.000.000 euros par émission d’obligations simples d’une valeur nominale de 1euro, conformément à l’article L411-2-1 du Code Monétaire et financier.

Bloks publie pour chaque opération de financement participatif un Document d’Information Synthétique (DIS), résumant l’ensemble des informations financières du projet concerné. Ce document est envoyé à l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) avant chaque émission de titres et est disponible pour tous les membres inscrits souhaitant souscrire à l’opération.

La fiche d’informations clés sur l’investissement est rédigée par l’émetteur d’un projet de financement participatif. Cette fiche reprend les éléments clés (administratifs, juridiques, financiers) concernant un projet de financement participatif et est envoyée à l’AMF avant la mise en ligne et son partage aux potentiels investisseurs.

Une vérification concernant la complétude, clarté et véracité de la fiche remplie par le porteur d’un projet est faite par notre comité de sélection, notamment grâce à une « check list » reprenant les informations devant se trouver dans cette fiche.

Une fois une offre publiée sur la plateforme Bloks, une veille continuelle sur le porteur de projet et le projet est effectuée par les équipes d’analyse afin de détecter tout changement significatif de la situation qui aurait un impact sur la rentabilité du projet.

Le capital investi et le rendement des Obligations constituent des engagements directs, inconditionnels, non subordonnés et non assortis de sûretés de l’émetteur. Le contrat d’émission détaille l’ensemble des engagements de Bloks pour protéger les droits des souscripteurs. Nos contrats prévoient systématiquement une hypothèque de premier rang au profit de la masse obligataire constituée par les souscripteurs des projets. 

Aussi longtemps que les obligations seront en circulation, Bloks s’engage à ne pas conférer ou permettre un quelconque engagement de quelque nature que ce soit sur l’immeuble sous)jacent ou pour les revenus, présents ou futurs, tirés dudit immeuble, en garantie d’un endettement souscrit ou garanti par Bloks. Bloks s’engage à ne pas rembourser à ses actionnaires des fonds propres avant d’avoir amorti en totalité les Obligations émises.

Les garanties proposées aux investisseurs sont intégrées au contrat obligataire lors de la souscription. Nos contrats prévoient systématiquement une hypothèque de premier rang au profit de la masse obligataire constituée par les souscripteurs des projets. 

Bloks a mis en place un plan de continuité de l’activité, listant notamment pour les deux services essentiels (maintenance et hébergement de l’application & les services de paiements) les mesures mise en place afin de garantir le plus haut niveau de services en cas de défaillance de l’un de ces services.

De plus, Bloks a contractualisé avec la société CAPSENS un service de gestion extinctive afin d’assurer le traitement des opérations d’investissement effectuées sur la plateforme jusqu’à leur terme même en cas de défaillance/faillite de Bloks.
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Les Obligations Bloks sont négociables et peuvent être cédées, transférées ou nanties par leur propriétaire ; étant toutefois précisé que toute cession, transfert ou nantissement devra être notifié à l’Emetteur afin que ce dernier mette à jour le registre nominatif des Porteurs.

Le montant des coupons à verser à chacun des souscripteurs est calculé mensuellement.

L'objectif de rendement net versé tient compte:

- De l’ensemble des loyers bruts perçus pendant la période, ainsi que les indemnités d’assurance le cas échéant,
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- De l’ensemble des charges supportées par Bloks, y compris les impôts, taxes, travaux, charges et frais de gestion ou autres. Un descriptif détaillé des charges susceptibles d’être supportées par Bloks est annexé au contrat d’émission.

Le rendement net sera payable aux souscripteurs dans les trente jours calendaires suivant la fin de chaque période de calcul.

En application de la loi “Informatique et Libertés”, Bloks.co s’engage à respecter les dispositions règlementaires et déontologiques sur la protection des données à caractère personnel. Conformément à nos conditions générales d’utilisation, les informations collectées lors de votre inscription sont stockées sur les serveurs de Bloks et des partenaires identifiés de manière sécurisée et cryptée, sans qu’aucun tiers puisse n’en faire un usage commercial ou autre que l’usage strictement défini au sein de nos CGU.

Nous assurons la plus haute confidentialité et sécurité des transactions sur la plateforme en faisant appel au prestataire de services de paiement régulé Lemonway. Lemonway est un établissement de paiement agrée par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) de la Banque de France. Il est certifié par le label PCI DSS pour Payment Card Industry Data Security Standard, établi par VISA, MasterCard et American Express.

Ces certifications garantissent que l’ensemble des processus opérationnels et des solutions techniques utilisées par Lemonway respectent les critères les plus exigeants en matière de sécurisation des échanges et de protection des données bancaires.

Non! Bloks se charge de l’ensemble des démarches administratives ainsi que du règlement des impôts et taxes liés aux biens.

La fiscalité ne s’applique pas sur le capital investi mais uniquement sur les revenus perçus (coupons obligataires liés aux loyers).

Les particuliers sont soumis à l’impôt forfaitaire unique de 30% (flat tax) sur les revenus versés ainsi que sur la plus-value éventuelle de cession (12,8% au titre de l’impôt sur le revenu (IR) et 17,2% au titre des prélèvements sociaux).

Concernant les projets financés sur l'année 2023: un IFU vous sera transmis via votre espace investisseur. Bloks ne prélève pas automatiquement la flat-tax et reverse 100% des revenus aux investisseurs qui auront à déclarer ces derniers dans la catégorie des revenus de valeurs mobilières.

Chaque année, Bloks vous fournit une attestation fiscale de revenus (IFU) pour faciliter votre déclaration d’impôts.

Si votre résidence fiscale n’est pas située en France, votre investissement est exonéré des prélèvements sociaux (CSG et CRDS), qui représentent 17,2%.

Le prélèvement de solidarité au taux de 7,5% s’appliquera toutefois sur votre investissement.

Un non-résident fiscal français est donc soumis à un taux d’imposition global de 12,8% + 7,5% soit 20,3% sur les plus-values réalisées.

Selon les conventions fiscales en vigueur, cette imposition de 12,8% pourra être déductible de vos impôts perçus par votre pays de résidence fiscale.

Non, les revenus versés par Bloks n’intègrent pas l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ils ne s’apparentent pas un placement immobilier mais relèvent du régime des placements financiers (valeurs mobilières de placement).

Bloks s’assure de l’identité des investisseurs pour des raisons évidentes de sécurité de la plateforme et de bonne gestion des investissements.Des vérifications complémentaires dans le cadre de la lutte contre les fraudes et le blanchiment pourront vous être demandées dans le cas où les montants investis dépasseraient 2000€ par projet.

Notre partenaire bancaire se réserve la possibilité d’opérer des vérifications d’identité plus poussées et ainsi prendre davantage de temps pour valider votre inscription. Il s’agit d’une procédure administrative classique qui peut durer quelques jours. Vous pouvez contacter notre support client pour en savoir davantage sur l’état de votre compte.

Pour le moment, les investissements ne sont réservés qu’aux personnes physiques. Nous ouvrirons dans les prochains mois la possibilité d’investissement aux personnes morales.

L’équipe Bloks est joignable par mail (hello@bloks.co), via notre forum et le chat support client de la plateforme.